築20年の外壁塗装のタイミング｜前回の塗装の有無と、家全体の手入れの目安から考える

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築20年が近づくと、外壁の色あせや目地（外壁材のつなぎ目）の傷みが気になり始める頃です。

インターネットで調べると「10年ごと」という目安をよく目にするため、築20年の今は何をすればよいのか、迷う方もいらっしゃいます。

お子さんの進学など、ほかの出費と重なる時期でもあり、外壁にどこまで手をかけるかは悩ましいところです。

築20年の外壁塗装のタイミングは、年数だけでなく、前回の塗装の有無と外壁の今の状態で決まります。

築20年は、これまで一度も塗っていない家と、すでに1回塗った家が混ざる年数です。

外壁のほかに、屋根や雨どい、水回りの設備にも、築20年前後は手入れの目安が重なります。

そのため、工事を「急ぐもの」「一緒に進めるもの」「あとに回せるもの」に分けて考えると、優先順位を付けやすくなります。

この記事では、公的な機関の住宅金融支援機構（以下、機構）が公表している「マイホーム維持管理の目安」をもとに、その分け方を説明します。

以下の内容は、2026年10月11日に確認した機構の資料にもとづいています。

築20年は外壁の手入れを見直す節目｜公的な目安では15〜20年位で全面補修を検討

築20年は、公的な目安で外壁全体の補修を考える時期にあたります。

機構は、住宅の部位ごとに点検と取替えの目安を並べた「マイホーム維持管理の目安」という表を公表しています。

表の冒頭の注には、「以下の表は、木造一戸建て住宅の標準的な保全計画の目安をまとめたものです」とあります。

つまり、この表の対象は木造の一戸建てです。

同じ注には、「各点検部位は、その材質によって点検時期や点検内容が異なりますので、ご自宅の状況に合わせて参照してください」とも書かれています。

外壁の欄を機構の表から抜き出すと、次のとおりです。

どの外壁も、全面補修を検討する目安は15〜20年位です。

全面補修とは、塗り替えを含めて外壁全体に手を入れることだと考えると分かりやすくなります。

この目安の上限が、ちょうど築20年にあたります。

張り替えが必要かどうかは、外壁の今の状態を見て決めます。

窯業系サイディングの点検項目には、目地を埋める防水材（シーリング）の劣化も含まれています。

金属系の外壁は材質が異なり、機構の表では別の目安が示されています。

お住まいの外壁が金属系の場合は、上の表ではなく、機構の資料で金属系の行を確かめてください。

ただし、この年数は大体の目安です。

機構は表の末尾の注で、点検時期と取替えの目安は「建物の立地条件、使用状況および日常の点検やお手入れの程度によって変わってきます」と説明しています。

「本表に掲げている数値は、大体の目安を示したものです」とも断っています。

案内ページ「入居後の住まいの保守管理」にも、「ただし、工法、仕様、所在地の気候等によっては、点検・補修の項目や時期は異なってくることがあります」という一文があります。

愛樹リフォームハウスでは、富山は寒暖差が激しい地域のため、経年劣化が早まると感じています。

そのため、築20年を待たず、数年ごとの点検で外壁の状態を確かめておくと安心です。

前回の塗装によって今やることが変わる｜一度も塗っていない家と2回目の家

築20年で外壁塗装をどう考えるかは、前回の塗装の有無で変わります。

今の状況と、まずやることは、前回の塗装の有無で分けると次の表のようになります。

※ 15〜20年位は、機構の「マイホーム維持管理の目安」にある、外壁の全面補修を検討する目安です。

図のとおり、前回の塗装がどうだったかによって、最初にすることが分かれます。

一度も塗っていない築20年の家は、機構の目安の上限に来ています。

目安の上限に来ていても、傷みが出ているかどうかは、外壁を見るまで分かりません。

だからこそ、先に外壁の状態を点検し、塗装で守れる状態かどうかを確かめます。

塗装で守れる傷みと外壁材から直す傷みの見分け方は、あとの章で説明します。

2回目の家は、前回の塗料の種類と、外壁の今の状態から、次の工事を決めます。

塗料の耐用年数の目安は、塗料の種類によって違います。

塗料の名前が分かるときは、富山の外壁塗装の費用相場の表と照らして、次の塗り替えの時期を考える手がかりにできます。

前回どこまで工事したかも、次の工事の範囲を決める材料になります。

たとえば、屋根や付帯部（雨どいや軒裏など、外壁のほかに手入れの対象になる部分）、外壁の目地を、前回の工事に含めたかどうかです。

中古で購入した家などで、前回の塗装の時期や範囲が分からないときは、現地で塗膜や目地の状態を見て判断します。

工事の記録が残っていないかは、次の章で説明する方法で探せます。

前回の塗装の有無は、何から確かめるかを決める手がかりになります。

そのうえで、塗装をいつ行うかは、外壁の今の状態を見て決めます。

前回の工事の記録を探す｜見積書・契約書・写真から分かること

前回の工事の記録があれば、次の塗装で何をすればよいかが分かりやすくなります。

機構は案内ページで、補修工事をしたときに保管しておくとよい記録として、次の4つを挙げています。

• 工事図面：外壁の面積や、使われた材料を確かめる手がかりになる
• 工事費代金内訳書（見積書）：塗料の名前、塗った範囲、目地や付帯部の扱いが分かる
• 工事請負契約書（約款を含む）：工事をした時期と、施工した会社が分かる
• 工事箇所に係る写真（工事前・工事後）：工事の前にどこが傷んでいて、どこを直したかが分かる

とくに見積書には、塗料の名前や塗った範囲が書かれていることが多いため、先に探しておくと役立ちます。

機構は、新築時の図面や仕様書の保管も勧めています。

外壁の種類を確かめるときの手がかりにもなります。

記録が見当たらなくても、前回の工事をした会社が分かれば、その会社に問い合わせてみてください。

会社が分からないときや、問い合わせても記録が残っていないときは、現地確認で外壁の状態から判断します。

今回の工事の記録も残しておくと、次の手入れの計画を立てやすくなります。

機構は、点検や補修の内容を書き留めるマイホーム点検・補修記録シートも公開しています。

見積書に書かれた項目の読み方は、外壁塗装の見積もりの見方で説明しています。

築20年前後は屋根や水回りの目安も重なる｜外まわりは一緒に見ておく

築20年前後は、外壁だけでなく、屋根・雨どい・軒裏や水回りの取替えの目安も重なります。

外壁以外の主な部位の目安を機構の表から抜き出すと、次のとおりです。

化粧スレートは薄い板状の屋根材、軒裏は屋根の張り出した部分の裏側、葺替え（ふきかえ）は屋根材を取り替える工事のことです。

図のように築20年の位置を重ねると、どの部位の目安が重なっているかが見て取れます。

外壁と軒裏、キッチン・洗面・トイレの目安は、築20年が上限にあたります。

屋根は、化粧スレートでは築20年が目安の範囲に入り、瓦では目安の下限に届く年数です。

雨どいの7〜8年位と給湯器の10年位は目安が短く、一度も取り替えていなければ、築20年では目安の年数を超えています。

どれも大体の目安なので、すぐに取り替えが必要という意味ではありません。

取り替えの時期は、点検で今の状態を見てから決めます。

給湯器とキッチン・洗面・トイレは、点検の目安が1年ごとと短い設備です。

外壁・屋根・雨どい・軒裏は、いずれも足場が要る外まわりの工事です。

別々の時期に工事すると、そのたびに足場を組むことになります。

同じ時期に工事すれば、足場を組む回数を減らせます。

同時に行う場合の考え方は、外壁塗装と屋根塗装を同時に行うメリットで説明しています。

愛樹リフォームハウスでは、外壁のご相談で現地確認に伺う際に、屋根の状態も確認しています。

そのうえで、まとめて工事すべきかどうかも含めて、必要に応じてご提案しています。

ただし、屋根まで含む工事では、外壁用の足場とは別に屋根足場が必要になることがあります。

見積もりに屋根足場まで含まれているかも、確かめておくと安心です。

富山では、雪で傷みやすいのは雨どいや屋根だと、愛樹リフォームハウスでは見ています。

外まわりを見るときは、この2か所の状態もあわせて確かめておくと、築20年前後の判断がしやすくなります。

屋根の状態は、ご自身で屋根に上がって確かめないでください。

屋根に上がると転落事故のおそれがあるため、機構の表でも、修理は専門業者に依頼するよう呼びかけています。

キッチン・洗面・トイレなど室内の設備の取替えは、足場が要らないため、外まわりの工事と同じ時期にしなくても計画できます。

外壁と屋根の状態を、一緒に見てもらいませんか

屋根の状態は自分では確かめにくいため、外壁と一緒に見てもらうと、外まわり全体の状態が分かります。

愛樹リフォームハウスでは、お問い合わせ後、最短で当日または翌日に現地確認へ伺える場合があります。

現地確認とお見積もりは無料です。

塗装で守れる傷みと、外壁材から直す傷み｜張り替えや重ね張りを考えるとき

塗装は外壁の表面を塗膜（塗料の膜）で守る工事なので、外壁材そのものが傷んでいる場合は、塗装だけでは直りません。

塗装で足りるか、外壁材から直す工事まで要るかで、工事の大きさと進め方が変わります。

傷みが塗膜にとどまっているときは、塗装で守れる状態のことがあります。

たとえば、色があせている、触ると手に白い粉がつく（チョーキング）、細かいひびがある、といった状態です。

傷みが外壁材そのものに及んでいるときは、張り替えや重ね張りを考えます。

重ね張りは、今の外壁の上に新しい外壁材を張る工事です。

外壁材そのものの傷みは、大きな割れ、反りや浮き、内部への水のしみ込みなどに表れます。

塗膜で表面を整えても、外壁材の傷みは残ります。

ただし、外壁材の傷みが一部にとどまるときは、傷んだ部分を補修したうえで塗装する方法もあります。

補修で足りるか、張り替えや重ね張りが必要かは、傷みの原因と広がりによって変わります。

全面補修を考える築20年でも、塗り替えで済むか、張り替えや重ね張りまで考えるかは、傷みがどこまで及んでいるかで分かれます。

どちらに当たるかは、現地で外壁材の状態を見て判断します。

外壁の塗装、板金、サイディングの工事は、愛樹リフォームハウスで行っています。

工事の内容は、事業内容のページにまとめています。

一度に全部を工事しなくてもよい｜急ぐもの・一緒に進めるもの・あとに回せるものの分け方

工事の目安が重なる築20年前後でも、すべてを一度に工事する必要はありません。

工事は、次の3つに分けて考えると、順番を決めやすくなります。

• 急ぐもの：雨水が建物の中に入るおそれがある傷みや、設備の水漏れなどの不具合
• 一緒に進めるもの：足場が要る外まわりの工事（外壁・屋根・雨どい・軒裏）
• あとに回せるもの：不具合が出ていない室内の設備の取替え

雨水が建物の中に入るおそれのある傷みや、水漏れなどの不具合は、先に確かめます。

外壁の大きな割れや、屋根のずれなどが、これにあたることがあります。

不具合をそのまま放置すると状態が悪化し、元に戻す費用が大きくなると、機構の案内ページも述べています。

足場が要る外まわりの工事は、足場を組むときに合わせて計画します。

不具合が出ていない室内の設備は、取替えの目安を見ながら、別の時期に計画できます。

室内のリフォームも、愛樹リフォームハウスでご相談いただけます。

富山の30坪前後のお住まいでは、外壁塗装の費用は90万〜150万円ほどが目安です。

費用の目安と内訳は、富山の外壁塗装の費用相場で説明しています。

屋根や雨どい、水回りまで一度にそろえると、その分の金額が重なります。

お子さんの進学など、ほかの支出が控えている時期は、急ぐものを先に直し、あとに回せるものは時期をずらす進め方もあります。

見積書で工事を項目ごとに分けてもらうと、どれを先にするか決めやすくなります。

年数より今の外壁の状態を確かめる｜自分で見られるところと現地確認

築年数は目安で、外壁塗装のタイミングを最後に決めるのは、外壁の今の状態です。

機構の表でも、外壁の点検項目として、汚れ、色あせ、色落ち、割れ、はがれなどが挙げられています。

地上から自分で見られるのは、色あせ、触ると手に白い粉がつくチョーキング、ひび割れ、目地の切れ、カビやコケの汚れです。

ひび割れの見分け方は、外壁のひび割れの見分け方と補修の判断基準で説明しています。

カビやコケ、藻などの汚れについて、機構の表は「表面に長く付着していると、塗装の劣化を早めますので、なるべく早く落とすことを心掛けましょう」と呼びかけています。

屋根や高い所は、地上から見える範囲にとどめてください。

地上から見えない傷みもあるため、最後は現地で外壁を確かめるのが確実です。

愛樹リフォームハウスでは、これまでの施工事例の写真をお持ちして、実際の仕上がりを見ていただきながらご説明しています。

同じ塗装でも職人の腕によって持ちが大きく変わるという考えから、仕上がりの実例を見ていただくようにしています。

外壁を現地で確かめたいときは、無料の現地確認をご利用ください。

よくある質問（FAQ）

まとめ：築20年の外壁塗装のタイミングで押さえること

公的な目安では、築20年は外壁の全面補修と、屋根・雨どい・水回りの取替えの時期が重なる節目です。

急ぐもの、一緒に進めるもの、あとに回せるものを、前回の塗装の有無と外壁の今の状態から分けて考えれば、一度にすべてを工事しなくても進められます。

• 築20年は、機構の目安で外壁の全面補修を検討する15〜20年位の上限にあたる
• 一度も塗っていない家は、まず外壁の状態を点検し、2回目の家は、前回の塗料と今の状態から決める
• 前回の見積書・契約書・写真は、次の工事の範囲を決める手がかりになる
• 雨水が入るおそれのある傷みや設備の不具合を先に確かめ、足場が要る外まわりは一緒に、不具合のない室内の設備はあとに回す
• 塗装で守れる傷みか、外壁材から直す傷みかは、現地で外壁を見て判断する

築20年の外壁の今の状態を、見てもらいませんか

年数の目安を手がかりに、前回の塗装と今の状態を照らし合わせると、どの工事を急ぐかが見えてきます。

愛樹リフォームハウスでは、お問い合わせ後、最短で当日または翌日に現地確認へ伺える場合があります。

現地確認とお見積もりは無料で、お電話（0120-484-747）またはお問い合わせフォームから承っています。

参考資料

• 住宅金融支援機構 マイホーム維持管理の目安【一戸建て（木造住宅）】（PDF）
• 住宅金融支援機構 入居後の住まいの保守管理
• 住宅金融支援機構 マイホーム点検・補修記録シート（PDF）
• 富山の外壁塗装の費用相場 — 関連記事（愛樹リフォームハウス）
• 外壁塗装の見積もりの見方 — 関連記事（愛樹リフォームハウス）
• 外壁塗装と屋根塗装を同時に行うメリット — 関連記事（愛樹リフォームハウス）
• 外壁のひび割れの見分け方と補修の判断基準 — 関連記事（愛樹リフォームハウス）
• 外壁コーキングの打ち替え費用と時期 — 関連記事（愛樹リフォームハウス）
• 外壁塗装の時期はいつがよいか — 関連記事（愛樹リフォームハウス）